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Caso pratico in tema di compravendita

Nel 2009 Caia ha stipulato un contratto preliminare con l’Agenzia Immobiliare “compra casa” per l’acquisto “sulla carta” di un immobile da destinarsi alla sua attività commerciale. L’immobile fa parte di un comprensorio in costruzione che comprende molti appartamenti e un centro commerciale da ultimarsi nel 2014 in una zona in forte sviluppo urbanistico.

Caia ha versato una caparra di euro 60.000 a fronte del prezzo totale finale ammontante ad euro 260.000.
Recatasi per un sopralluogo scopre che l’immobile a lei destinato presenta delle differenze rispetto a quello da lei scelto; trattasi, infatti, di un locale che non si affaccia su strada ma sul lato interno del comprensorio, è più basso di tre gradini rispetto al livello stradale e ha una vetrina in meno.
Molto sorpresa e rammaricata si reca all’agenzia per recedere dal contratto ed ottenere la restituzione del doppio della caparra. Tuttavia, l’agenzia non si mostra comprensiva, sostiene che orami la consegna è molto vicina e non ci sono le condizione per recedere dal contratto.

Caia si rivolge al suo legale di fiducia il quale le suggerisce di risolvere la controversia attivando la procedura di mediazione presso un organismo abilitato.
Il mediatore, dopo avere constatato la presenza dei legali delle parti, ribadisce alle parti la natura riservata ed informale della procedura, nonché il suo ruolo di amichevole compositore della controversia, dando anche atto dell’importanza dei consulenti presenti auspicando la loro collaborazione per il buon esito della mediazione.

Il mediatore, dopo aver dato spazio nella sessione congiunta alle parti anche allo sfogo di Caia, rileva che un aspetto determinante della lite riguarda proprio la posizione del locale e la finalità per Caia intendeva acquistarlo.
L’aspetto emotivo di Caia domina la sessione congiunta in quanto la stessa si sente frodata dalla Agenzia.

Durante le sessioni separate, il mediatore riesce ad instaurare una buona empatia con le parti ed i rispettivi legali, riesce a fare emergere i rispettivi interessi.

In particolare, Caia manifesta l’esigenza di affrontare una spesa inferiore rispetto a quella precedentemente pattuita anche in ragione della crisi economica attuale, mentre l’Agenzia appare preoccupata del rischio di immagine e commerciale cui potrebbe andare incontro in caso di instaurazione di un contenzioso e della possibile soccombenza.

Nella sessione finale, le parti giungono ad un accordo in base al quale l’Agenzia si impegna a trovare gratuitamente un immobile per Caia avente le caratteristiche richieste nello stesso comprensorio entro tre mesi dal termine della mediazione o in mancanza a restituire l’intero importo versato da Caia oltre interessi.

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